Bruttoareal (BTA) – Hva er det? Slik beregnes og brukes det i eiendom

Hva er bruttoareal?

Bruttoareal er en av de viktigste måleenhetene for areal i bygninger og brukes i mange sammenhenger, fra eiendomstransaksjoner til salgsoppgave i forbindelse med salg av bolig, og byggeplanlegging. Brutto representerer det totale arealet av en bygning målt langs utsiden av ytterveggene.

Dette betyr at både vegger, bærende konstruksjoner og fellesarealer som trapperom og korridorer inkluderes i beregningen. Målet gir et helhetlig bilde av bygningens størrelse og brukes ofte som grunnlag for vurderinger av kapasitet, kostnader og verdi.

Definisjon av BTA

BTA omfatter hele arealet innenfor ytterveggens ytterlinjer, inkludert veggtykkelsen og eventuelle fellesarealer som er tilknyttet bygningen.

Eksempler kan være inngangspartier, korridorer og tekniske rom. Det som ikke regnes med, er utendørsarealer, innglassede balkonger og andre deler som ligger utenfor den fysiske ytterveggen.

Denne måten å beregne areal på gir et overordnet inntrykk av bygningens størrelse og er spesielt relevant for eiendomsutviklere, forsikringsselskap og offentlige instanser som vurderer byggesøknader.

BTA og andre arealbegreper

For å unngå misforståelser er det viktig å skille BTA fra andre vanlige arealbegreper, som bruksareal (BRA) og nettoareal (NTA).

Bruttoareal vs. bruksareal (BRA):

Bruksareal er det totale arealet som kan brukes innvendig i en bygning, målt innenfor ytterveggene. Her trekkes veggtykkelsen fra, noe som betyr at BRA kun viser det arealet som faktisk er tilgjengelig for bruk. BTA, derimot, inkluderer hele bygningsstrukturen, også de delene som ikke er direkte brukbare, som vegger og bærende konstruksjoner.

Bruttoareal vs. nettoareal (NTA):

Nettoareal er enda mer spesifikt og refererer kun til det arealet som er tilgjengelig for bruk uten hindringer. Dette er arealet du faktisk kan stå på eller møblere, og det ekskluderer vegger, søyler og tekniske rom. Mens BTA gir et overordnet mål av bygningens totale størrelse, gir nettoareal et mål på den funksjonelle bruken av rommene.

Hvordan beregne bruttoareal?

Fordi BTA brukes som grunnlag for alt fra byggeprosjekter til forsikring og eiendomstransaksjoner, er det viktig å bruke riktig metode og verktøy for å få et korrekt resultat.

Verktøy og metoder for beregning

For å måle nøyaktig, brukes vanligvis kombinasjoner av manuelle og digitale verktøy. Tradisjonelle måleverktøy som målebånd og lasermålere er fortsatt mye brukt, særlig for mindre bygg. Disse gir pålitelige resultater når de brukes riktig, men de kan være tidkrevende for større prosjekter.

Digitale løsninger har gjort prosessen langt enklere. Programvare som eksempelvis AutoCAD og BIM (Bygningsinformasjonsmodellering) kan brukes til å lage detaljerte plantegninger som automatisk beregner bruttoarealet.

Disse verktøyene gjør det også lettere å håndtere komplekse strukturer, som skråtak og bygg med uregelmessige former. Ved større byggeprosjekter er droner og laserskanningsteknologi også blitt vanlige, da de gir svært presise målinger over store områder.

Guide til beregning

Beregningen kan deles opp i noen enkle trinn:

1. Identifiser yttergrensene for bygningen:
2. Start med å fastslå bygningens yttervegger, da BTA alltid måles fra utsiden av disse. Dette inkluderer hele veggtykkelsen.
3. Mål hver etasje separat:
4. For bygninger med flere etasjer, må brutto måles for hver enkelt etasje. Husk å inkludere alle rom, selv de som brukes til tekniske installasjoner eller lagring.
5. Beregn spesielle områder:
6. For områder med skråtak eller deler av bygningen som ligger under bakken, som kjellere, er det viktig å følge standardene nøye. Norsk Standard NS 3940 har spesifikke retningslinjer for hvordan slike områder skal måles.
7. Legg sammen alle målinger:
8. Når målingene for hver etasje er fullført, summeres arealene for å få bygningens totale BTA.
9. Sjekk resultatene mot standarder:
10. Sørg for at beregningen oppfyller kravene i NS 3940 og eventuelt andre relevante regelverk. Dette er spesielt viktig hvis målingene skal brukes i offisielle dokumenter eller prosjektsøknader.

{{boareal}}

Lover og standarder

Når det kommer til måling og beregning av bruttoareal, må man følge gjeldende lover og standarder for å sikre nøyaktighet og samsvar med myndighetskrav.

To av de viktigste retningslinjene i Norge er Norsk Standard NS 3940 og Byggteknisk forskrift (TEK17). Disse gir klare definisjoner og metoder for hvordan BTA skal beregnes og rapporteres.

NS 3940

Norsk Standard NS 3940 er en nasjonal standard som fastsetter reglene for beregning av areal i bygninger. For BTA beskriver denne standarden nøyaktig hvilke deler av en bygning som skal inkluderes i målingen.

Ifølge NS 3940 omfatter brutto alt areal innenfor ytterveggene, inkludert veggtykkelser, søyler og andre bærende konstruksjoner. Fellesarealer som trapperom og ganger inngår også i beregningen.

I praksis brukes NS 3940 av fagpersoner som arkitekter, eiendomsmeglere og takstmenn for å sikre at målingene er konsistente og pålitelige.

Standarden gir retningslinjer for hvordan spesielle områder som loft og kjellere skal beregnes, slik at resultatene er i samsvar med bransjepraksis.

Byggteknisk forskrift

Byggteknisk forskrift, bedre kjent som TEK17, er en forskrift under Plan- og bygningsloven som stiller krav til bygningers tekniske standard.

Når det gjelder arealberegning, fastsetter TEK17 hvordan BTA skal dokumenteres i byggesøknader og prosjektrapporter. Dette inkluderer blant annet detaljerte krav til presisjon og metoder som sikrer at målingene oppfyller lovens standarder.

TEK17 har også innvirkning på bygningens utforming, da krav til brukbarhet, energi og ventilasjon ofte er basert på bruttoarealet. For eksempel kan TEK17 påvirke hvordan tekniske rom og fellesarealer designes for å optimalisere byggets funksjon og energieffektivitet.

For aktører i byggebransjen er TEK17 et viktig juridisk rammeverk som sikrer at alle målinger og rapporteringer av BTA er i tråd med nasjonale forskrifter.

Sammenheng mellom NS 3940 og TEK17

Selv om NS 3940 og TEK17 har ulike formål, fungerer de sammen for å sikre korrekte og konsistente arealberegninger. NS 3940 gir de tekniske retningslinjene for selve målingen, mens TEK17 sikrer at disse målingene brukes riktig i juridisk og praktisk sammenheng.

{{bruksareal}}

BTA i praksis

BTA spiller en sentral rolle i flere aspekter av eiendomsmarkedet og byggebransjen. Som en overordnet måleenhet brukes det både i salgsprosesser, prosjektering og planlegging. Det gir en helhetlig oversikt over bygningens størrelse, noe som er avgjørende for økonomiske vurderinger, juridiske avtaler og teknisk design.

BTA i eiendomstransaksjoner

Ved kjøp og salg av eiendom er BTA en viktig indikator på bygningens totale størrelse. Dette er relevant for å fastslå eiendommens markedsverdi og for å sammenligne ulike objekter.

I takstrapporter og verdivurderinger presenteres ofte BTA sammen med andre arealtyper som bruksareal (BRA) og nettoareal (NTA) for å gi en komplett oversikt.

I salgsdokumenter og eiendomsannonser oppgis bruttoarealet gjerne som en av de første spesifikasjonene for å illustrere bygningens omfang.

For kjøpere gir dette en idé om størrelsen på eiendommen, inkludert arealer som ikke nødvendigvis er brukbare, som veggtykkelser og fellesarealer. Dette skaper klarhet og transparens i eiendomstransaksjoner, samtidig som det reduserer risikoen for misforståelser.

Bruttoareal i bygg og planlegging

I byggeprosjekter og reguleringsplaner fungerer BTA som en av de mest grunnleggende enhetene for å vurdere byggets størrelse og formål. Arkitekter og ingeniører bruker BTA som utgangspunkt for å beregne kostnader, materialbruk og tekniske installasjoner.

Bruttoarealet påvirker også byggesøknader, da det ofte legges til grunn for å vurdere samsvar med reguleringsbestemmelser og tekniske krav i Byggteknisk forskrift (TEK17).

Designbeslutninger knyttet til fellesarealer, trapperom og tekniske rom er ofte basert på BTA. For eksempel kan store BTA-verdier gi rom for flere funksjoner, mens mindre verdier krever nøye prioritering av arealbruk.

BTA brukes også som grunnlag for utleiekontrakter og kostnadsberegninger for drifts- og vedlikeholdsutgifter. Derfor er det et essensielt verktøy i både privat og offentlig byggesektor.

Vanlige feil

BTA er en viktig måleenhet i bygge- og eiendomsbransjen, men det er også et begrep som ofte fører til forvirring og feil. Feilaktige beregninger eller misforståelser rundt definisjonen av bruttoareal kan føre til juridiske problemer, økonomiske tap og feil i prosjektering.

Typiske feil i beregning

En av de vanligste feilene i beregningen av BTA er manglende presisjon ved måling. Dette kan skyldes at ytterveggens ytre linjer ikke tas med, eller at målingene gjøres unøyaktig ved bruk av feil verktøy.

For eksempel kan bruk av et simpelt målebånd i stedet for profesjonelle verktøy som lasermålere eller digitale løsninger føre til avvik i resultatene.

En annen typisk feil er at enkelte områder av bygningen utelates. Kjellere, loft eller tekniske rom kan bli oversett hvis det ikke er klart hvilke deler av bygningen som skal inkluderes i bruttoarealet. Dette kan også skje hvis man ikke følger retningslinjene i Norsk Standard NS 3940, som spesifiserer hvordan spesielle områder skal beregnes.

Forveksling med andre areal-typer

BTA forveksles ofte med bruksareal (BRA) og nettoareal (NTA), hvilket kan skape misforståelser om en bygnings størrelse og funksjonalitet. Bruksareal måles innenfor ytterveggene og inkluderer kun arealer som er direkte brukbare, mens BTA også inkluderer veggtykkelser, bærende konstruksjoner og fellesarealer.

Når BTA oppgis som bruksareal, kan dette gi kjøpere eller andre interessenter et feilaktig inntrykk av hvor mye av bygget som faktisk er brukbart.

Nettoareal, på den andre siden, fokuserer kun på det funksjonelle arealet som er tilgjengelig for bruk, ekskludert vegger og søyler.

Ofte stilte spørsmål

Hva er BTA?

BTA er det totale areal av en bygning, målt langs ytterveggens utside. Det inkluderer veggtykkelser, bærende konstruksjoner og fellesarealer som trapperom og korridorer. Dette gjør BTA til et helhetlig mål for bygningens størrelse, både for private og kommersielle formål.

Hvordan beregnes BTA?

Bruttoareal beregnes ved å måle arealet innenfor bygningens yttervegger. Dette inkluderer alle etasjer og områder som tekniske rom og fellesarealer. Beregningen gjøres enten manuelt med presise måleverktøy eller ved hjelp av digitale verktøy som AutoCAD eller BIM-programmer.

Hva er forskjellen mellom BTA og BRA?

Forskjellen ligger i hva som inkluderes i beregningen. BTA inkluderer hele bygningskroppen, inkludert yttervegger og fellesarealer. Bruksareal (BRA) derimot, måles innenfor ytterveggene og viser kun arealet som er tilgjengelig for bruk, ekskludert vegger og bærende konstruksjoner.

Hvilke regler gjelder for bruttoareal i Norge?

I Norge reguleres beregning og bruk av BTA av Norsk Standard NS 3940 og Byggteknisk forskrift (TEK17). NS 3940 gir detaljerte retningslinjer for måling og beregning, mens TEK17 spesifiserer hvordan bruttoareal skal rapporteres og brukes i byggesøknader og planlegging.

Hva betyr S-rom og P-rom?

P-rom og S-rom gir boligens bruksareal – BRA. Begrepene S-rom og P-rom brukes imidlertid ikke lengre, da det fra januar 2024 ble innført nye arealbegreper. Eksempler på S-rom er matkjeller, vinkjeller, Walk-in closet, innglasset balkong og garasje. Eksempler på P-rom er kjellerstue, medierom, hjemmekontor, peisestue, TV-stue, kjøkken, loftstue, lekerom og bibliotek.