Boareal – Hva var det, og hvorfor var det viktig?
Tidligere når man så på boligannonser eller vurderte å selge sin egen bolig, dukket begrepet boligareal ofte opp. Men hva betydde det egentlig?
Boareal (BOA), spilte en stor rolle i både prissetting og markedsføring av en bolig fram til 2008. I dag benyttes ikke begrepet boareal, og boligens arealer defineres nå av boligens primærrom og sekundærrom.
Her forklarer vi hva boareal var, hvordan det ble målt, og hvorfor det var viktig for både boligkjøpere og selgere.
Sammendrag
- Boareal refererte til boligens faktiske oppholdsareal, som inkluderte stue, kjøkken, soverom og bad. Målet fulgte standarden NS 3940 og tok utgangspunkt i innvendig gulvareal innenfor ytterveggene.
- Boligareal vs. P-rom: Boligareal inkluderer både primærrom (P-rom) og sekundærrom som vaskerom og tekniske rom. P-rom begrenser seg til oppholdsrom som brukes daglig, som stue, kjøkken og bad.
- Krav til takhøyde og standard: For å regnes som boligareal må rommet ha en takhøyde på minst 1,9 meter og være tilrettelagt for daglig opphold, med god ventilasjon og lys. Skråtak og kjellere måles kun der takhøyden er over dette kravet.
- Areal som ikke regnes med: Boder, garasjer, tekniske rom og uoppvarmede loft er ikke en del av boligarealet, selv om de er en del av boligens totale bruksareal.
- Krav ved salg: Ved boligkjøp og -salg må boligarealet oppgis nøyaktig i salgsoppgaven i tråd med avhendingsloven og NS 3940. Feilaktig oppgitt areal kan gi kjøper krav på prisavslag eller erstatning.
Hva var boareal?
Frem til 2008 ble begrepet boareal brukt for å beskrive en boligs oppholdsareal. Dette var en viktig faktor ved kjøp og salg av bolig, da det ga en presis oversikt over hvor mye av boligen som var egnet for daglig opphold.
Boareal skilte seg fra andre arealmål som bruksareal (BRA) og det som tidligere ble kalt P-rom og S-rom.
Definisjon av boareal
Boareal refererte til det faktiske oppholdsarealet i en bolig, målt fra innsiden av ytterveggene og inkluderte alle rom som var egnet for daglig bruk. Dette kunne omfatte stue, kjøkken, soverom, bad og gangarealer.
Begrepet skilte seg fra andre arealmål som:
- Bruksareal (BRA): Hele boligens innvendige areal, inkludert både oppholdsrom og rom som ikke ble brukt til daglig opphold, som boder og tekniske rom.
- Bruttoareal (BTA): Summen av alt areal innenfor ytterveggene på boligen, inkludert veggtykkelse og eventuelle arealer som ikke var del av boligarealet.
Hvorfor var boareal viktig ved kjøp og salg av bolig?
Frem til 2008 spilte boareal en sentral rolle i fastsettelsen av boligens markedsverdi. Størrelsen på boligen hadde stor innflytelse på både prisen og hvor attraktiv den fremsto for potensielle kjøpere.
Et stort og velutnyttet boligareal kunne gi en viktig konkurransefordel i markedet, spesielt i pressområder hvor hver kvadratmeter talte.
Forskjellen mellom boareal og primærrom
Primærrom, eller P-rom, var en betegnelse som ble brukt for å indikere boligens viktigste oppholdsrom. P-rom omfattet vanligvis alle rom som ble regnet som daglig oppholdsrom, slik som stue, kjøkken, soverom og bad.
Forskjellen mellom boareal og P-rom lå i inkluderingen av visse typer rom. Førstnevnte kunne inkludere enkelte sekundære rom, mens P-rom utelukket alle rom som ikke ble ansett som oppholdsrom, for eksempel boder, vaskerom og tekniske rom.
For boligkjøpere og eiendomsmeglere ga P-rom en ekstra dimensjon når de vurderte boligens funksjonalitet og bruksverdi.
Hvordan ble det beregnet?
Frem til 2008 var det viktig å følge fastsatte metoder og standarder for å sikre korrekt informasjon om en boligs boareal. Boligarealet ble beregnet i henhold til norske standarder, og det fantes klare regler for hvilke rom som inngikk i målingen.
Standarder og regler for måling
I Norge var det NS 3940-standarden som lå til grunn for måling av boareal. Denne standarden definerte hvilke arealer som skulle inkluderes, og stilte tydelige krav til nøyaktighet ved oppmåling. NS 3940 fastslo at boareal omfattet alle rom som ble brukt til daglig opphold, som stue, kjøkken, soverom og bad.
Vanlige metoder for beregning
Boarealet ble målt ved å inkludere alle innvendige rom som ble regnet som oppholdsareal, målt fra innsiden av ytterveggene. Målingene ble foretatt fra gulvnivå, men arealer under en viss høyde (som regel 1,9 meter) ble ikke regnet med. Dette innebar at loft med skråtak kunne ha innvirkning på det totale boarealet.
Noen arealer ble vanligvis utelatt, blant annet:
- Boder og skap som ikke ble brukt som oppholdsrom
- Garasjer, tekniske rom og uoppvarmede loft
- Rom med takhøyde under minimumskravet
{{bruksareal}}
Hva påvirket boligarealet?
Flere faktorer spilte inn da boareal ble beregnet, og ikke alle rom i en bolig kunne inkluderes i dette målet. For å forstå hva som faktisk inngikk i boligarealet, måtte man se på hvilke romtyper som kunne regnes med, hvilke som ble utelatt, og hvilke krav som gjaldt for takhøyde og romstandard.
Hvilke rom og arealer inngikk?
Boarealet omfattet alle rom som ble ansett som oppholdsrom, der beboerne tilbrakte mye av sin tid. Disse rommene måtte oppfylle visse krav til takhøyde og andre standarder for å telle med i boligarealet. Typiske rom som ble inkludert var:
- Stue og kjøkken – Regnet som boligens sentrale oppholdsrom.
- Soverom – Kun inkludert dersom de oppfylte kravene til takhøyde og romstandard.
- Bad og vaskerom – Også ansett som oppholdsrom dersom de ble brukt regelmessig.
- Gang og entré – Inngikk hvis de bandt sammen oppholdsrom.
Arealer som ikke inngikk
Det fantes også arealer som ikke ble regnet med, selv om de var en del av boligen. Disse rommene ble vanligvis ansett som sekundære eller tekniske rom og kunne omfatte:
- Boder – Både innvendige og utvendige boder ble utelatt.
- Garasje og carport – Disse ble ikke ansett som oppholdsrom og ble derfor ikke inkludert.
- Tekniske rom – Rom som ble brukt til teknisk utstyr som vannvarmere eller elektriske anlegg, for eksempel rom under en trapp.
- Loft og kjellere – Kun de delene av loft og kjeller som oppfylte kravene til oppholdsrom med riktig takhøyde og standard, kunne inngå i boligarealet.
{{bruttoareal}}
Hva var kravene til takhøyde og romstandard?
For at et rom skulle kunne regnes som boligareal, måtte det oppfylle spesifikke krav til både takhøyde og standard for oppholdsrom. I henhold til norske regler gjaldt følgende:
Rommet måtte ha en takhøyde på minst 1,9 meter for å kunne inkluderes i boligarealet. Dersom takhøyden var lavere, ble ikke rommet regnet med.
Rommene måtte være tilrettelagt for daglig opphold, med god ventilasjon, belysning og andre grunnleggende funksjoner.
Kravene for boligkjøp og -salg
For å sikre transparens og tillit mellom selger og kjøper fantes det tidligere klare krav til hvordan boligareal skulle oppgis i boligannonser. Både lover og forskrifter regulerte informasjonen som måtte gis, og kjøper hadde rettigheter dersom noe viste seg å være feil.
Lover og forskrifter
Når det gjaldt arealmåling i boligmarkedet, måtte flere lover og forskrifter følges. Ifølge avhendingsloven var selger forpliktet til å gi en nøyaktig og korrekt beskrivelse av boligens egenskaper, inkludert boligareal, i markedsføringen.
I tillegg måtte oppmålingen av boligareal følge NS 3940-standarden, som skulle sikre at arealene ble målt på en enhetlig måte. Dette bidro til at kjøper fikk en mer pålitelig fremstilling av boligens størrelse.
Ofte stilte spørsmål
Hva var forskjellen mellom boligareal og bruksareal?
Boareal inkluderte kun rom for daglig opphold, mens bruksareal (BRA) også omfattet boder, tekniske rom og andre sekundære arealer.
Hvordan kunne jeg vite om arealet var riktig?
Tidligere måtte eiendomsmeglere følge NS 3940-standarden for arealmåling, men måten boligarealet ble oppgitt på kunne variere. Dette var en av grunnene til at begrepet ble fjernet.
Hva brukes i dag?
I dag brukes bruksareal (BRA) som den offisielle betegnelsen for boligens totale areal, mens primærrom (P-rom) tidligere ble brukt for å spesifisere oppholdsarealet. Fra 2024 oppgis kun BRA i boligannonser.
