Bruksareal (BRA): Hva det er, hvordan du regner det ut, og viktige krav

Hva er bruksareal?

Bruksareal er et av de viktigste målene for areal i en bolig. Det gir en presis angivelse av hvor mye areal i boligen som faktisk er tilgjengelig for bruk, hvilket er viktig både for verdiansettelse og boligsalg.

Når du skal selge en bolig, er det obligatorisk å oppgi BRA i både boligannonsen og salgsoppgaven. Opplysningene må spesifisere BRA for hver enkelt etasje, samt det totale bruksarealet for hele eiendommen.

For deg som kjøper bolig, er BRA en av de viktigste størrelsene å være klar over. Hvorfor? Fordi BRA viser hvor mye av boligen som faktisk kan benyttes innendørs, med unntak av visse arealer som yttervegger.

Samtidig finnes det spesifikke regler, for eksempel for rom med skråtak, som kan gjøre at BRA er mindre enn den samlede gulvflaten skulle tilsi.

Hvordan beregnes BRA?

Bruksarealet oppgis i kvadratmeter (m²) og beregnes etter fastsatte regler. Her er en enkel oversikt:

• Arealet innenfor boligens yttervegger, minus selve ytterveggene
• Areal under overbygde uteområder, med visse fratrekk langs kantene

Den viktigste forskjellen mellom BRA og bruttoareal (BTA) er at ytterveggene trekkes fra i BRA-beregningen, mens de inkluderes i BTA. Dette gjør at bruksarealet ofte er lavere enn bruttoarealet.

Det finnes spesialregler for enkelte tilfeller, eksempelvis ved rom med stor takhøyde eller skråtak, som kan påvirke hvordan arealet beregnes.

Ulike typer bruksareal

I takstrapporter deles bruksarealet ofte inn i tre kategorier:

• BRA-i (innvendig BRA) – Arealet som brukes innendørs i hoveddelen av boligen.
• BRA-e (ekstern BRA) – Areal i tilknyttede bygninger, som boder eller garasje.
• BRA-b (BRA balkong/terrasse) – Areal under tak på balkonger eller terrasser.

Ulike begreper

Det finnes flere typer arealbegrep som brukes i forbindelse med bolig, og disse kan lett forveksles. Her er en oversikt over hvordan BRA skiller seg fra andre sentrale begreper.

Bruttoareal (BTA):

Bruttoareal, eller BTA, inkluderer hele arealet av en bygning målt til utsiden av ytterveggene. Dette innebærer at BTA omfatter yttervegger, innvendige vegger og alt som er under taket.

Bruttoareal benyttes oftest i forbindelse med større bygningstekniske vurderinger eller i situasjoner der hele bygningens areal trenger en bredere måling.

Mens BRA kun måles til innsiden av ytterveggene, gir bruttoarealet et større totalbilde som ikke nødvendigvis er relevant for faktiske bo- og oppholdsarealer i boligannonser.

P-rom og S-rom:

Når man ser nærmere på BRA, er det nyttig å skille mellom to hovedtyper rom: primærrom (P-rom) og sekundærrom (S-rom).

• P-rom (primærrom) refererer til oppholdsrom som brukes til daglig bruk, som stue, soverom, kjøkken og bad. Disse rommene utgjør den mest verdifulle delen av boligen sett fra et boareal-perspektiv, og de brukes ofte i markedsføring.
• S-rom (sekundærrom) inkluderer rom som ikke direkte brukes til opphold, som boder, tekniske rom, vaskerom og garasje, dersom disse ligger innenfor bygningens hoveddel. Selv om disse rommene er del av arealet, regnes de ikke som oppholdsareal og oppgis ofte separat i salgsdokumenter for å gi et tydelig skille.

Boareal (BOA):

Boareal, også kjent som BRA eller brutto romareal, kan være forvirrende ettersom det ofte oppgis som et synonym for bruksareal i boligannonser. Men boareal tar faktisk utgangspunkt i de faktiske oppholdsrommene (P-rom) i bruksarealet, og inkluderer kun rom som kan brukes til daglig opphold.

Dette betyr at sekundærrommene (S-rom) som inngår i bruksarealet, ikke regnes med i boarealet. Boarealet er dermed noe mindre enn bruksarealet og brukes hovedsakelig for å gi en mer nøyaktig verdi av den tilgjengelige boligplassen for opphold.

Vanlige utfordringer ved beregning

Det finnes flere vanlige fallgruver når det gjelder måling av BRA.

Mange tror blant annet at balkonger og terrasser skal regnes med i bruksarealet, men dette stemmer ikke. Kun innvendige rom innenfor ytterveggene skal inkluderes.

Dersom du ikke er kjent med eller ignorer NS 3940-standarden, kan dette enkelt føre til målefeil. Det er tross alt denne standarden som gir klare retningslinjer for hva som skal inkluderes i BRA.

For rom med skråtak er det viktig å kun inkludere arealet der takhøyden er over 1,9 meter. Områder med lavere takhøyde regnes ikke som BRA.

{{boareal}}

Lovverk og krav

For å sikre at boligkjøpere får nøyaktig informasjon om boligens størrelse, stilles det strenge krav til hvordan BRA måles og oppgis i salgsprosesser.

Norske lover og standarder gir klare retningslinjer for arealmåling, slik at både eiendomsmeglere og selgere har faste rammer å forholde seg til.

Krav til arealmåling ved boligsalg

Ved boligsalg i Norge har både selger og eiendomsmegler en plikt til å oppgi korrekt arealinformasjon. Dette innebærer at BRA må måles i henhold til fastsatte standarder for å gi boligkjøperen et nøyaktig bilde av boligens størrelse.

Eksempel: Når du skal måle, skal du bruke arealet hvor takhøyden innendørs er 1,9 meter eller mer. Hvis taket skråner, skal du legge til 0,6 meter til siden fra punktet hvor takhøyden er nøyaktig 1,9 meter.

Feilaktig oppmåling eller misvisende arealopplysninger kan føre til erstatningsansvar hvis kjøperen mener seg feilinformert.

Regler for nye og eksisterende boliger

Kravene til arealmåling gjelder både for nye og eksisterende boliger, men det kan være noen forskjeller i praksis mellom nybygg og eldre boliger.

Nye boliger:

For nybygg er det et krav at bygget blir målt og dokumentert i henhold til NS 3940 før det legges ut for salg. Dette sikrer at kjøperen får en nøyaktig beskrivelse av boligens arealer, slik de er definert fra byggeprosessen.

Målingene i nybygg utføres ofte av profesjonelle oppmålingsfirmaer eller takstmenn, slik at opplysningene om BRA er korrekte allerede fra start.

Eksisterende boliger:

Når det gjelder eldre boliger, kan arealmålingene være basert på tidligere målinger som kanskje ikke oppfyller de nyeste kravene. Ved salg av eldre boliger må det derfor sikres at målingene oppdateres eller kontrolleres i samsvar med NS 3940.

Boligannonser og takst

Både eiendomsmeglere og takstmenn benytter bruksareal som et nøkkeltall i sine vurderinger, derfor er det viktig å sikre at dette arealet oppgis presist og følger gjeldende standarder.

BRA til markedsføring av bolig

Bruksareal er ofte blant de første tallene potensielle kjøpere ser når de vurderer en bolig. I salgsannonser er BRA oppgitt som en totalverdi som dekker hele boligens innvendige areal innenfor ytterveggene.

Dette inkluderer både oppholdsrom (P-rom) som stuer, kjøkken og soverom, samt sekundærrom (S-rom) som boder og tekniske rom. Mange eiendomssøkere bruker BRA som et sammenligningsgrunnlag, og et korrekt oppgitt areal kan dermed være avgjørende for hvor mange potensielle kjøpere som viser interesse for boligen.

{{bruttoareal}}

BRA i takst

En korrekt oppmåling av BRA påvirker boligens takst og prisantydning på flere måter:

Ved taksering av en bolig bruker takstmenn BRA til å beregne verdien av boligens totale areal. Bruksarealet, som innebærer både P-rom og S-rom, gir en helhetlig oversikt over boligens størrelse. For å sikre nøyaktighet, følger takstmenn ofte NS 3940-standarden for oppmåling.

BRA har dessuten direkte innvirkning på prisantydningen som settes for boligen. Høyere BRA bidrar ofte til en høyere prisantydning, spesielt når boligens areal sammenlignet med andre boliger i samme område er større.

Oppholdsrommene (P-rom) veier ofte tyngst i verdivurderingen, men en betydelig mengde sekundærrom kan også øke boligens attraktivitet og dermed verdien, for eksempel hvis det er romslige boder eller en stor innendørs garasje.

Ofte stilte spørsmål

Hva inngår i BRA?

BRA inkluderer alle innvendige rom som ligger innenfor ytterveggene, uavhengig av om de er primære oppholdsrom eller sekundære rom. Det vil si at stue, kjøkken, soverom, bad, boder og vaskerom inngår i bruksarealet, så lenge de er tilgjengelige fra boligens indre rom.

Hvordan påvirker BRA verdien på en bolig?

Bruksarealet har stor betydning for boligens verdi, da en større gulvflate ofte gjør boligen mer attraktiv for kjøpere. Oppholdsrom (P-rom) har vanligvis størst verdi i markedsføringen og verdivurderingen av en bolig, men ekstra stort BRA som inkluderer praktiske sekundærrom kan også øke attraktiviteten.

Er det nødvendig med profesjonell hjelp for måling av areal?

Det er ikke alltid nødvendig, men det kan være svært fordelaktig å bruke profesjonell hjelp for å sikre at bruksarealet måles korrekt. Takstmenn og eiendomsmeglere har erfaring og kunnskap om NS 3940-standarden og andre relevante regler, og kan gi en nøyaktig måling som trygger både selger og kjøper.