Egenkapital for boligkjøp: Alt om krav, lån og smarte sparetips

Hva er egenkapital?

Egenkapital er summen av egne midler du bruker for å finansiere boligkjøpet. Dette kan være penger du har spart opp, fått i gave, eller hentet fra andre verdier, som aksjer eller tidligere eiendomssalg.

For boligkjøpere representerer denne kapitalen den andelen av kjøpesummen du selv dekker, uten å måtte låne fra banken. Dette er ikke bare en økonomisk nødvendighet – det er også et tydelig signal om din økonomiske stabilitet.

Banker krever bevis på at du har nok penger for å minimere risikoen ved utlån. Når du stiller med egne midler, reduseres bankens tap i tilfelle du ikke klarer å betjene lånet. Samtidig viser det at du har økonomisk disiplin og evne til å spare. Dette gjør deg til en tryggere låntaker i bankens øyne.

I Norge er det Finanstilsynets retningslinjer som setter standarden for hvor mye egenkapital du må ha for å kjøpe bolig. Kravet har lenge vært minimum 15 prosent av boligens kjøpesum, men ble i 2024 endret til 10 prosent.

Selv om dette kan virke utfordrende for mange, finnes det ulike strategier og ordninger som kan hjelpe deg med å oppfylle dette kravet.

Hvordan beregnes kapitalen?

Egenkapitalen består av midler og verdier som du har tilgjengelig og som kan brukes til å dekke bankens krav.

Den mest vanlige formen for kapital er oppsparte midler. Dette er penger du har spart opp over tid, enten i en tradisjonell sparekonto eller gjennom en dedikert boligsparingskonto som BSU (Boligsparing for ungdom).

I tillegg kan arv eller gaver fra familie ofte inngå som en del av kapitalen, forutsatt at midlene er tilgjengelige og kan dokumenteres overfor banken.

Dersom du allerede eier en bolig eller andre verdifulle investeringer, kan verdier fra disse også inngå i kapitalen.

Salgsgevinsten fra en tidligere bolig kan være en betydelig bidragsyter, spesielt hvis du har opparbeidet kapital gjennom økte boligpriser eller nedbetaling av lån. Det samme gjelder verdier i aksjer, fond eller andre investeringer, som kan frigjøres.

For mange kan det også være aktuelt å inkludere medlåntakere i beregningen av kapitalen. Som regel er dette foreldre som stiller som kausjonister, eller en partner som bidrar med sine midler.

Når medlåntakere bidrar, kan det enten være i form av direkte midler til kapitalen eller ved å tilby sikkerhet i sin egen eiendom.

Strategier for å oppnå kravet

Fra langsiktig sparing til støtte fra foreldre og smarte ordninger som BSU, finnes det flere muligheter til å bygge opp de nødvendige midlene.

Sparing

Sparing og budsjettering er en av de mest effektive måtene å bygge opp egenkapital. Start med å opprette en detaljert oversikt over inntekter og utgifter. Finn ut hvor du kan kutte kostnader og legg til rette for regelmessig sparing.

Selv små beløp som settes av hver måned kan vokse betydelig over tid. Bruk automatiske trekk til en dedikert sparekonto, slik at sparingen blir en del av den faste rutinen.

Reduser utgifter til luksusvarer eller abonnementstjenester som du ikke trenger, og vurder å sette større engangsinntekter som skattepenger eller bonuser direkte i sparekontoen.

{{budrunde}}

Kausjonist

Dersom sparing alene ikke er tilstrekkelig, kan foreldre som kausjonister være en løsning. Dette innebærer at foreldrene dine stiller sikkerhet for deler av lånet ved å bruke sin egen bolig eller andre eiendeler. For mange førstegangskjøpere er dette en vanlig måte å komme seg inn på boligmarkedet, spesielt hvis kapitalen mangler.

Husk at dette innebærer en risiko for foreldrene, da deres eiendeler kan bli påvirket hvis du ikke klarer å betjene lånet. En tydelig avtale mellom alle parter og rådgivning fra banken kan bidra til å gjøre denne løsningen tryggere.

BSU

Er du under 34 år er Boligsparing for ungdom (BSU) en smart spareform. Denne spareordningen er designet for unge som planlegger å kjøpe bolig, og gir både gunstig rente og skattefordeler. Du kan spare opptil 27 500 kroner årlig og få et skattefradrag på 10 % av det beløpet.

Midlene som spares i en BSU-konto kan kun brukes til boligkjøp eller nedbetaling av boliglån.

Førstegangslån

Boligkjøp er en milepæl for mange, men det kan også være en økonomisk utfordring, spesielt når det kommer til egenkapitalkravet. Heldigvis finnes det låneprodukter og alternativer som er spesielt tilpasset førstegangskjøpere.

Hva er et førstegangslån?

Et førstegangslån er et boliglån utviklet med tanke på unge og uerfarne boligkjøpere. Disse lånene tilbys ofte med gunstige betingelser, som lavere rente og fleksible tilbakebetalingsvilkår, for å hjelpe unge inn på boligmarkedet.

Mange banker har egne produkter rettet mot førstegangskjøpere, og enkelte inkluderer også rådgivning for å sikre at lånetilbudet er tilpasset kjøperens økonomi.

Krav til kapital for førstegangslån

Selv om det generelle kravet i Norge er at du må stille med minst 10 % av boligens kjøpesum som egenkapital, finnes det unntak som kan være relevante for førstegangskjøpere.

En potensiell løsning er å bruke tilleggssikkerhet, for eksempel ved at foreldre stiller sin egen bolig som pant. Slik kan du møte kravene uten å ha hele summen tilgjengelig.

Alternativer for de som mangler egenkapital

Hvis kapitalen ikke strekker til, finnes det alternativer som kan gjøre boligdrømmen oppnåelig. En av de mest populære løsningene er kommunale startlån, som tilbys av kommunen gjennom Husbanken. Lånet er spesielt rettet mot unge, lavtlønnede og de med særskilte behov, og det kan dekke hele eller deler av kapitalkravet.

Et annet alternativ er å søke et kausjonistlån, der foreldre eller andre nærstående stiller som garantister. Slik oppnår banken ekstra trygghet og kan redusere kravet til egenkapital. Enkelte banker tilbyr også lån med høyere belåningsgrad enn vanlig, men dette kan innebære strengere betingelser som høyere rente.

For de som mangler kapital, handler det om å utforske de mulighetene som er tilgjengelige, og bruke både rådgivning fra banken og tilpassede låneprodukter for å finne den beste løsningen.

Andre vurderinger

Når du planlegger boligkjøp, er det ikke bare viktig å møte kravet om kapital, men også å vurdere hvordan du bruker og dokumenterer midlene dine. Dersom du forstår risikoen, dokumentasjonskravene og hvordan kapitalen påvirker lånebetingelsene, kan dette hjelpe deg med å ta bedre økonomiske valg.

Risiko ved bruk av hele kapitalen

Det kan være fristende å bruke all kapital på boligkjøpet for å redusere lånebehovet, men dette kan etterlate deg sårbar for uforutsette utgifter. En bolig kommer ofte med ekstra kostnader som eksempelvis vedlikehold, eiendomsskatt og uventede reparasjoner.

Det er lurt å ha en buffer, gjerne tilsvarende minst tre måneders faste utgifter, for å sikre økonomisk stabilitet. En sunn balanse mellom kapital og lånefinansiering kan bidra til en tryggere økonomisk situasjon.

{{finansieringsbevis}}

Dokumentasjon

Når du søker boliglån, krever banken å få dokumentasjon på kapitalen din. Dette inkluderer kontoutskrifter som viser oppsparte midler, eventuelle gaveskjemaer fra foreldre eller annen økonomisk støtte, samt salgsavtaler hvis kapitalen stammer fra tidligere bolig eller investeringer.

Banken trenger disse opplysningene for å bekrefte at midlene er reelle, og at de kan brukes til boligkjøpet.

Påvirkes lånebetingelsene?

Høy kapital gir ikke bare økt trygghet for banken, men også bedre betingelser for deg som låntaker. Med mer enn minimumskravet på 10 %, kan du ofte forhandle deg frem til lavere rente og bedre vilkår.

Dette skyldes at høy kapital reduserer bankens risiko, noe som igjenreflekteres i gunstigere tilbud. Selv en liten økning i kapitalandelen kan gi betydelige besparelser over tid, særlig når det gjelder rentekostnader.

Ofte stilte spørsmål

Hva skjer hvis jeg ikke har nok kapital?

Hvis du ikke oppfyller bankens krav til kapital, kan det være vanskelig å få innvilget boliglån. Likevel finnes det løsninger, som å bruke foreldre som kausjonister, søke kommunalt startlån eller frigjøre midler fra investeringer. Du kan også fokusere på å spare mer over tid eller vurdere rimeligere boliger som krever mindre kapital.

Kan jeg låne til egenkapitalen?

Banker tillater ikke lån for å dekke kapitalen, da dette øker risikoen for både banken og låntakeren. Imidlertid kan noen benytte forbrukslån eller private lån for å supplere kapitalen, men dette anbefales ikke, da det gir høyere lånekostnader og kan påvirke økonomien negativt.

Hva er forskjellen mellom egenkapital og sikkerhet?

Egenkapital er midlene du selv bidrar med til boligkjøpet, mens sikkerhet er verdier som banken kan bruke som pant dersom du ikke klarer å betjene lånet. For eksempel kan en bolig være sikkerhet for lånet, eller foreldres eiendom kan brukes som tilleggssikkerhet gjennom kausjon.

Hvordan fungerer foreldre som kausjonister?

Når foreldre stiller som kausjonister, bruker de sin egen bolig eller andre eiendeler som sikkerhet for ditt lån. Dette gir banken ekstra trygghet og kan redusere kravet til kapital. Det er viktig å være klar over at foreldre kan risikere sine eiendeler dersom lånet ikke betjenes som avtalt.

Kan jeg bruke BSU-penger på andre utgifter enn bolig?

Nei, BSU-midler kan kun brukes til boligrelaterte utgifter som kjøp av bolig eller nedbetaling av boliglån. Midlene er øremerket for dette formålet for å sikre at skattefordelene og sparingen går til boligformål. Forsøk på å bruke pengene til andre formål kan medføre tap av skattefordeler.

Hvor mye kapital må jeg ha for å få lån?

Egenkapital er pengene du selv stiller med i tillegg til eventuelt lån du tar opp. I tråd med Finanstilsynets nye retningslinjer trenger du 10 prosent av boligens verdi i oppsparte midler. Det betyr at du må stille med oppsparte midler eller annen kapital fra for eksempel aksjesalg, gaver og lignende.